Un grupo de 26 países y jurisdicciones han decidido suscribir e implementar el nuevo marco internacional para el intercambio automático de información sobre bienes raíces offshore en el marco de la OCDE, entre estos países se incluye Costa Rica. El objetivo de este acuerdo es garantizar que las administraciones tributarias tengan acceso a información fácilmente disponible, incluyendo detalles de propiedad, valor de la propiedad, historial de transacciones e ingresos por alquiler, y como corresponde, determinar si existe evasión o elusión de ingresos derivados de la venta o arrendamiento de bienes inmuebles
Si bien es cierto, en Costa Rica las propiedades inmobiliarias (bienes raíces) están potencialmente sujetas a cinco (5) impuestos, para efectos de la OCDE, se consideran únicamente objeto de este intercambio dos (2) impuestos, sobre: las rentas inmobiliarias y las ganancias de capital. El último informe de la OCDE, sobre los ingresos de Costa Rica en 2025, determinó que nuestro país reportó ingresos por ₡220.741CRC millones en 2022, y ₡220 798 en 2023, derivados de los impuestos a la propiedad, lo que es el equivalente a un 0.5% del Producto Interno Bruto (PIB), un número absurdamente bajo, considerando el auge del mercado inmobiliario costarricense.
Lo anterior se debe en parte a la débil infraestructura operativa y la duplicidad de funciones que entorpecen la recaudación de impuestos derivados de los inmuebles. Ahora bien, Costa Rica se ha vuelto un fiel adepto a firmar todo lo que ofrezca la OCDE, aún y cuando no tenga la capacidad técnica para desplegar las exigencias de los compromisos que asume. De ahí que, se debe trazar una hoja de ruta, sobre lo que se requiere para efectos de poder cumplir con este acuerdo multilateral de cooperación entre administraciones tributarias.
Lo primero que se requiere en esta hoja de ruta es la unificación del valor del inmueble. Hoy por hoy, la gestión del impuesto sobre bienes inmuebles a cargo de las municipalidades ha generado una duplicidad de los valores de estos, siendo que uno es asignado por las Municipalidades, y el otro por el Registro Nacional. Lo segundo es un marco legal que permita al Registro Nacional, informar a la Administración Tributaria de forma automática sobre el tracto sucesivo de los traspasos de los inmuebles, y lo tercero y tal vez más importante, crear un protocolo de aplicación de los Artículo 6 (rentas inmobiliarias) y 13 (ganancias de capital) del Convenio Marco para la aplicación de los Convenios para Evitar la Doble Imposición.
El intercambio derivado de este convenio marco será efectivo, a partir de 2029. Este tiempo deberá ser suficiente para que Costa Rica implemente lo que sea necesario, a efectos de poder cumplir con este intercambio automático de información. Sin embargo, de previo a contribuir con la recaudación tributaria internacional, la Administración Tributaria, debe fortalecer la gestión doméstica de impuestos vinculados a la propiedad de inmuebles, tales como son el impuesto al traspaso sobre bienes inmuebles, que es el cuarto impuesto con mayor recaudación en el país, y el impuesto solidario para el fortalecimiento de programas de vivienda, cuya función social parece haberse olvidado.
